中国房地产的出路在哪里？

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　　中国房地产的出路在哪里？
　　房地产的出路，在于压低房地产开发商的利润，保证建筑商的利润。不伤害建筑业这个实体经济的基础上降低房价，以价换量，让老百姓有足够的能力买房是房地产未来的出路。开发商是虚的，建筑业才是实体经济。当然开发商这个中间媒介也很重要，但是前些年过分渲宾夺主，该回归原位了。
　　一、未来很长时间，房地产市场都应该是好时光。但是，开发商如果过分追求暴利，地方政府如果过分折腾，就前景难测了。
　　房地产市场怎么会没有前途呢？只要不乱折腾，有几大因素决定了房地产市场“前途光明”得很，可是如果乱折腾，就会弄得“过程曲折”得离谱，甚至曲折得找不到方向了，光明的前途就有可能葬送掉。
　　先说咱们国家利好房地产市场的几个特别因素。
　　中国的城乡差距虽然缩小了，但是还存在，城镇化对中国而言有特别重要的意义。城市的基础设施、发展机会、事实上的行政资源独占地位对农民的诱惑太大了，当然也就意味着城市的商品房好卖了。
　　中国老百姓浓厚的“祖业产”意识。这个无需多说，如果父母不给儿子留下房产“祖业”，在邻里乡亲面前都是抬不起头来的。这样的“刚需”意识有几千年历史了，未来还会长期存在。尤其中国市县一级，郊区农民在儿子娶亲时，在城市买房几乎是天经地义的事情。
　　中国老百姓浓厚的保守理财意识。这个同样无需多说，看看储蓄存款占老百姓的收入有多大比例就知道了，很多年轻夫妻都接受过这样的训诫：花一个人的工资、攒一个人的工资，节省过日子。也正因此，中国的储蓄率、黄金投资、房屋投资才会这么厉害。这样的意识不容易改变，西方学者发表再多唱空房地产的文章也没用，房屋在长期内都会是投资的优先选择项之一。
　　看透了上述道理，也就明白中国房地产的前景很美好，但是房地产也不能过分折腾。
　　二、开发商的开发资质是限制老百姓抱团集资建房的重要原因，政府出售土地时单宗土地面积过大是限制老百姓参与竞拍拿地的主要原因，这样的政策导致开发商事实上享受着垄断地位，这是高房价的根源。要想保持房地产市场健康发展，就要在这两个问题上出招破解。
　　比如房价不能定得太高。以前房价高的原因之一，就是众房企事实上享有对购房者的垄断地位，打个比方，如果规定家里不能做饭了，都必须在酒店就餐，那么所有酒店的饭价就要涨了。就象几十年前农村大锅饭时代，自己家里不能做饭，生产队里做饭的司务长是最金贵的岗位之一。因为市民不能自建房，只有买开发商的产品才行，当然商品房价就高了。
　　如果政府不再规定具备开发商的资质才能建房，市民可以自己抱团建房，自己建（自己建的意思就是说自己选择建筑商）自己住，那么房价就会降下来，这就要求市民抱团的人数尽量多点，政府卖地的总面积量小点。当然这时候政府在卖地时也要规划好，把一宗要卖的地先总体规划，切成更小的块出售，“总体规划，分块竞拍”或许是可行的方法。
　　如果非要强调开发资质，在房屋最高售价限定后让开发商竞拍买地也是可行的方法。北京市就曾经有过“限定房价，限定配套保障房”基础上竞拍拿地的事情，不知道这个好方法后来为什么没有被大量复制。
　　三、现在的房地产销售困境，要用市场的规则解决。不能在日子好过时，“要与国际接轨”；时光不好过了，就忘记国际上通行的市场规则了。
　　至于现在大量存在的闲置商品房，如果在放松限购政策后还是卖不动，可以考虑风投资金以成本价甚至低于成本价购买，也可以考虑政府和民间资本合作买闲置商品房，前提是在市场法则前提下进行。民间资本不会为高房价买单，政府也不应该买单。开发商们需要自己消化高房价的恶果，这个恶果包括两方面，一是高房价导致的高地价成本，二是高房价导致的高库存。出来混总是还是要还的。
　　说政府救市要遵循市场法则，还要一层考虑，有些商品房存在质量隐患，这些隐患开发商肯定不愿说清楚，除了专业的质量监督部门，也很少有人知道。但是如果按市场的方法来，买卖自愿，不能欺诈，那么开发商的小九九肯定是瞒不住的。如果政府非要介入进来，要替开发商销售或者为开发商吆喝，质量隐患的黑锅谁背呢？
   
   
   
   
   
   
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