[转载]未来二十年房地产价格走势预测(转载)

鹏兰

　　春秋时代，齐桓公想做掉南边的衡山国，又恐打不过人家，于是与管仲密谋，哄抬衡山国特产——攻城机的价格，数年间价格猛涨十倍，看到投资攻城机有利可图，衡山之民皆弃本业而造械，百业荒废举国疯狂，国君自己也投资于出口机器的大潮中增加财政收入。过了没多久，齐国不再进口机器，衡山之械价格泡沫崩溃，经济危机爆发，国家被齐鲁瓜分，是为《衡山之谋》。
　　历史流淌了近三千年，中华文明薪火数断，精妙绝伦的衡山之谋亦沉入故纸堆。
　　转眼到了21世纪，中国经济复苏，天下出现了对住房的强劲需求，天下皆求，住房价格一路疯涨，国君看到有利可图，于是囤积居奇，通过卖地投入到赚钱事业中，增加了财政收入。二十年来举国百业皆不振，唯有地产一枝独秀，二十年后，房价终于高到竭一家庭之全力，亦不能购得的地步，国君面对民怨沸腾，意欲刺破价格泡沫，呜呼，衡山之械尚需齐国阴谋布局刺破泡沫，中国之房地产不需敌国布局，国君国民自裁矣。
　　殊不知，今日之房地产GDP与昔日衡山之械、代国之狐、楚国之鹿，实属一物，天下皆重君应轻。二十年来，国君是天下皆重，他也重上加重，如今已经铸成大错，以为挥刀自宫即成神功，焉能不大出血而亡？
　　扯到这里，话入正题。
　　如果我们把全社会数百万种商品分类，就可以分成：与全民生活水平息息相关的生活物资、与国家安全息息相关的军事品与科技品、与全民生活基本无关的奢侈品、货币，诸如此四大部类（货币也是商品之一）。
　　随着国家经济的成长和财富的积累，必然有大批的货币破茧而出，去追逐上述全部门类的商品，体现以商品价格的波动。
　　作为国家，孰轻孰重，即让货币去流入哪个部类追逐哪些商品、配对儿那些产业呢？这其实不是调控，而是货币发行与经济治理之本，也是治国者能力与眼光的真正考验。
　　显然，人民币应该盯着前两类产品，而放开后一类产品于不顾，通俗的说，人民币的币值，既不需要挂钩美元，也不需要挂钩黄金、一揽子货币，唯一需要挂钩的，就是本国的基础商品。这些基础商品，构成了人民生活与国家经济运作的绝大部分要素，这些物品价格相对稳定，人民的财富自然增长，幸福感自然日盛一日，国家的内需自然而然发展壮大，回看50年代币改后的西德马克与40年代山东解放区的抗币，皆以此为货币发行与经济治理之本，效果立杆见影。
　　讲一句大实话，1946-1949蒋介石快速失去民心，最重要的原因，不是地主资本家剥削、不是兵不能战，而是重用一群海龟经济学者组阁，盲目赶潮流挂钩贵金属，导致货币彻底崩溃，最终洗劫了人民财富而造成天下赤贫、天下皆反。
　　左派不要骂我，我没有给老蒋翻案的意思，我是就事论事。
　　大家在家族老人的故事中仔细回忆，可曾想起奶奶告诉你的用纸币糊窗户，做壁纸的情节，这是对任何政权信誉的毁灭性打击。反观解放区，本来就没有金银，自然没的国际经济潮流可追，也没有海龟带来的理论知识，只能朴素的挂钩小米，反而币值稳定，是无心插柳，但暗合了货币论的科学。大家感兴趣的，去翻查解放区经济政策中的《抗币》一节，绝对获益匪浅。
　　商品房，和众多其他的商品一样，构成了上述对价于人民币的三大类数百万种商品中的一种。把它放在哪个部类考虑，是国家制订房地产政策的真正要点。
　　话说回来，房子，也可细分为影响国民生活的普通住房，和不影响绝大部分国民生活的豪宅，他们应该归入不同的部类。豪宅，如同翡翠钻石，历来不是穷人的游戏，爱怎么涨怎么涨，而且，客观的说，越贵越税高，对普通民众越有利。而普通住宅，与小米、白面无异，二十年放任价格自由，摆错了治理位置归入奢侈品一族，大错特错，养虎为患，这一类住房的价格，应该严格控制在人民币的币值体系之下。
　　现在不分轻重，普通商品房房价也和豪宅一样虚高的结局是，虽然每一个有房的北京人都是百万富翁，但是，谁敢真的象百万富翁那样消费？房子只有卖了才有钱，而卖了去睡大街么？普通商品房价格虚高，是治国中摆错部类的恶果。高房价导致人民群众手中的普通商品房吸纳和蕴藏了大量的财富，财富无法释放出来，使民众有钱，但是不敢花钱，这叫财富幻觉，根本不是真的财富。
　　如果疯涨的是翡翠、字画、豪宅，同样也会蕴含和吸纳大量财富，也会引起衡山之械一样的热炒，但是，它们与生活无关，它们吸纳的都是有钱人的多余的钱，象海绵一样吸走多发的纸币，反而会降低通货膨胀的压力。它们的涨价不会导致广大人民群众生活水平的相对下降，是这部类东西涨价与商品房、粮食、汽油涨价完全不一样的本质之处。
　　国君能接受控制东北的大豆涨价幅度，控制白面、大米、生猪的涨价幅度，到了普通商品房上，怎么就忘记了呢，他们本是一类的东西，国家早就应该有所作为。
　　只要把基础住房的商品属性，摆在农产品和军工科技同等重要的位置上，凡事就一目了然，国君之错误，也就一目了然，整改之办法，也就一目了然。
　　可惜，虽然这次郎咸平说的是对的（他鼓吹重庆、新加坡模式，但他只看到了现象，没有看透本质），但是，中央分明要从房产税开刀，错上加错，挥刀自宫，大出血看来在所难免。
　　话往未来说，为什么房产税根本抑制不住房价上涨趋势，除了导致经济大出血，股市大崩盘，只能压抑而不是改变房价走向？
　　首先要弄明白，房价为什么涨，归根结蒂，市场就象自然草原，有了阳光雨露的地方，野草自然疯涨。那么，房地产的阳光雨露是什么呢？是人口红利。
　　年轻的就业人口和农村城市化的人口，构成了中国房地产价格的上涨基石，看到这里，大家已经知道我是如何预言二十年后房地产的价格了，没有了新增的人口，老龄化的社会，从何而来需求？
　　中国房地产的价格拐点，就是人口红利结束的那一天，那一年，在此之前，无论如何都要涨，只是涨多涨少的问题，在此之后，一切反方向运行。
　　如果一个国家金融体系健全，经济门类健康，人口红利结束之后的高房价会体现为有价无市，但不会一泄千里，就象今天的日本，但是，日本为此付出的代价是货币战争失败与其后失落的十年。如果这个国家经济单纯依赖房地产，就象衡山国，
   
   
   
   
   
   
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