中国的房地产泡沫有日本的大吗？

东晖

　　中国的房地产泡沫有日本的大吗？这个问题，我估计很多空军的看法是有，而且是比日本大很多。其实这是个很直觉的的看法，并没有理性的分析过。
　　很多人从房价和收入比上面来看，说中国的比值很高，远远超过日本房地产泡沫顶峰时候的价格了。比如上海，上海房子的均价2.94万一平方（2013/12月的2手成交均价），上海的人均月收入4600（社保基数），那么一套90平方的房子，比值是47.9就是48年了，如果是双职工家庭就是24年。很多人说很高很高了，世界第一了。但是我想说的是，当房地产泡沫达到一定的水平之后，单就说价格和收入的比值来说，世界是平的，中国的和日本的泡沫在这个指标面前是一样的。你细心想一下，你周围买房的人，除去那些家庭条件很好首付比例很高的，有多少人按揭是自己家庭年收入10倍以上的？很少的，10~15倍的你见过吗？估计你连见也没有见过。
　　简单的数学分析一下，假设1套房子100万，首付20万，那么按揭80万，全部是商业贷款，那么30年期限，每月需要还6300，假设按揭家庭的收入有1/3用于生活，2/3用于还按揭（不可以思议的高比例，非常危险的资金链条），没有任何积蓄，那么一个月的收入就是9450，家庭年收入就是11.3万，那么按揭金额和收入的比例是80/11.3 = 7.1。房价和家庭年收入的比例是：100/11.3 = 9。所以这个简单的数学推算就可以说明了，为什么在生活中你很少看见有按揭金额是家庭年收入10倍之上的。这也解释了为什么中国的泡沫在房价和收入比上面和日本泡沫是一样大的。因为只要是工作收入，还款能力的极限基本就是10倍，超过了就是不可能的。
　　那么为什么上海的数据又是这样的呢，很简单，中国的收入水平差距很大，很不平均，所以从这个数据上看，中国的泡沫很大。在80年代90年代初的日本，日本的收入水平比较平均，有一亿总中产之说，所以从当时他们的数据来看的话，房价基本就是家庭年收入的10倍，他们的数据更接近于真实，我们的数据由于收入差距的问题，有些畸变。
　　我说这些，并不是想说中国的房地产泡沫小，我想说的是中国房地产泡沫在房价和家庭年收入比上面看，和日本一样是已经达到极限的了。
　　当房地产泡沫达到这种估值的极限，那么它的破坏力大小和它持续的时间是正相关的。因为时间越久，高价成交的房产越多，而房产成交的主力是家庭部门。中国的家庭部门在房贷方面是无限责任的，这一点和西方自然人可以破产不同，那么消化债务，去除杠杆的时间就会更久很多很多。
　　从这一点上来说，中国房地产泡沫的这些年，从时间上看，远远多于日本，从1线城市，渗透到这个庞大国家任何一个偏远的县城，甚至于偏远的乡镇。所以将来它的破坏力的强度和持续之久也将会是人类历史上的史无前例。它将远超日本。
　　在应对危机方面，当时日本在80年代的时候，有各种国际级的企业，sony，丰田，本田，日产，松下，夏普，三洋，佳能，尼康，富士等等。在电子，汽车，机械，半导体，医疗等各种领域技术上、价格上压倒性的摧毁着西方的同行。
　　而中国现在，没有这些国际级别的企业，以现在的认识，未来10年大规模出现这种企业的可能性也很小，在技术上、在产业链上、在利润分配上，我们现在远远达不到日本当年的水平。
　　所以我们应对危机的本钱很小，所以这也是我们为什么将来会比日本惨很多的原因。
　　日本经历了失去的20年，但是他们的生活水平并没有大幅的下滑，汇率也是从80跌倒120，现在又回到100。中国可能不会这么幸运了，我们的生活水平可能会不可避免的要下滑一大截，汇率恐怕也不只是下滑50%而已（中国的M2绝对额目前是美国的1.5倍，以现在的速度推算，10年之后，中国的M2绝对额是美国的4倍，而GDP只会从美国的1/3变成2/3，如果一切不变的话，当然这是不可能的）。未来对于绝大部分的人来说恐怕并不美好。
   
   
   
   
   
   
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